IMMOARCHITEKTEN
ARCHITEKTEN VERMITTELN IMMOBILIEN
„Durch den professionell überarbeiteten Wohnungsgrundriss wurde das versteckte Potential meiner Wohnung erst richtig sichtbar – die Räume wirken nicht nur deutlich großzügiger, sondern die Marktwert-Wahrnehmung hat sich spürbar verbessert.“
Herr H., Eigentümer einer Eigentumswohnung
„Durch die zusätzliche Begutachtung und die anschließende Projektplanung entstand nicht nur eine architektonische Aufwertung – sondern auch eine für mich völlig unerwartet hohe Wertsteigerung meines Grundstücks.“
Herr K., privater Immobilieninvestor
Immobilienbewertung aus über 9 Milliarden Objektinformationen, 10 Millionen Angebotspreisen, 17 Millionen Angebotsmieten und mehr als
2 Millionen Kaufpreisen.
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IMMOBILIENBEWERTUNG DRESDEN –
WIE VIEL IST IHRE IMMOBILIE WERT?
Wer den Immobilienwert in Dresden ermitteln oder den Immobilienwert online berechnen möchte, erhält mit unserer Immobilienbewertung Dresden eine schnelle, fundierte und kostenlose Ersteinschätzung. Erfahren Sie, welches Wertpotenzial in Ihrem Haus, Ihrer Wohnung oder Ihrem Grundstück steckt und wie Sie den Immobilienwert Dresden gezielt steigern können. Wir prüfen alle Potenziale nach den neuesten gesetzlichen Möglichkeiten – inklusive Zusatzanalyse nach § 246e BauGB – und ermitteln einen transparenten, rechtssicheren und marktnahen Verkaufspreis.
Ihre Vorteile als Eigentümer in Dresden:
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Kostenlose Online-Erstbewertung Ihres Immobilienwertes Dresden
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Zusatzanalyse zu Wertsteigerungspotenzialen nach § 246e BauGB („Bauturbo“) und ImmoWertV
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Expertenberatung zu Bebauungsrecht, Nutzungsmöglichkeiten und Ausbaureserven
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Persönliche, rechtssichere Preisermittlung durch Architekten und Sachverständige vor Ort
Sie möchten wissen, wie Sie für Ihre Immobilie den besten Preis erzielen und den Immobilienwert Dresden optimal nutzen? Klicken Sie oben auf „Immobilie jetzt bewerten“, erhalten Sie Ihre kostenlose Erstbewertung und im Nachgang exklusive, objektspezifische Wertsteigerungstipps. Profitieren Sie von Erfahrung, lokaler Marktexpertise und individuellen Strategien – exklusiv für Eigentümer in Dresden.
IMMOBILIENBEWERTUNG DRESDEN –
IHR SCHNELLER EINSTIEG
SO BERECHNEN WIR IHREN IMMOBILIENWERT IN DRESDEN
Eigentümer:innen aus Dresden geben zunächst die wichtigsten Daten ihrer Immobilie in unser Online-Formular ein – zum Beispiel Objektart, Lage, Wohnfläche und Baujahr. Auf dieser Grundlage verknüpft unser System Ihre Angaben mit aktuellen Marktdaten, Vergleichsangeboten und Kaufpreissammlungen, um eine erste realistische Preisspanne für den Immobilienwert Dresden zu ermitteln.
Das Ergebnis erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Minuten und können es als Orientierung für Ihre Verkaufsplanung oder Neuvermietung nutzen. Auf Wunsch wird die Online-Einschätzung anschließend von einem regionalen Experten überprüft und bei Bedarf durch eine ausführliche, persönliche Immobilienbewertung Dresden vor Ort ergänzt.
WARUM EINE PROFESSIONELLE BEWERTUNG VOR DEM VERKAUF WICHTIG IST
Eine professionelle Immobilienbewertung bildet die Grundlage für einen realistischen Angebotspreis und damit für einen zügigen und erfolgreichen Verkauf. Ein marktgerechter Immobilienwert in Dresden sorgt dafür, dass genügend ernsthafte Interessenten anfragen, ohne dass Sie Ihr Objekt unter Wert abgeben.
Ist der Preis zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie oft lange am Markt, es kommt zu wiederholten Preisreduktionen und potenzielle Käufer werden misstrauisch. Ein zu niedriger Preis bedeutet dagegen, dass Sie bares Geld verschenken und den tatsächlichen Immobilienwert Dresden nicht ausschöpfen.
Eine fundierte Immobilienbewertung Dresden verschafft Ihnen zudem eine starke Argumentationsbasis in den Verhandlungen. Sie können Kaufinteressenten mit nachvollziehbaren Zahlen, Verfahren nach ImmoWertV und rechtlichen Rahmenbedingungen begegnen und bleiben in der Preisverhandlung souverän.
WELCHE FAKTOREN DEN IMMOBILIENWERT IN DRESDEN BEEINFLUSSEN
Der Immobilienwert in Dresden hängt stark von der Lage ab – sowohl von der Stadtteillage (z. B. Loschwitz, Striesen, Neustadt, Blasewitz, Altstadt) als auch von der konkreten Mikrolage in der Straße. Ebenso wichtig sind Baujahr, Zustand, Wohn- und Grundstücksfläche, Grundriss, Modernisierungen sowie die energetische Qualität des Gebäudes.
Hinzu kommen Marktfaktoren wie Angebot und Nachfrage im jeweiligen Stadtteil, aktuelle Miet- und Kaufpreise, Wohnungsnot sowie rechtliche Rahmenbedingungen wie Bebauungsplan, § 34/35 BauGB, Erhaltungssatzungen oder Zweckentfremdungsverbote. Je besser diese Datenlage ist und je genauer die Objektmerkmale erfasst werden, desto treffsicherer lässt sich der marktgerechte Immobilienwert Dresden ermitteln.
ONLINE-RECHNER VS. PERSÖNLICHE WERTERMITTLUNG
Unser Online-Rechner ist der ideale erste Schritt, um schnell und unverbindlich ein Gefühl für den aktuellen Immobilienwert Ihrer Immobilie in Dresden zu bekommen. Innerhalb weniger Minuten erhalten Sie eine erste Einschätzung auf Basis Ihrer Angaben, aktueller Marktdaten und Vergleichsangebote – bequem von zu Hause aus.
Für eine fundierte Verkaufsentscheidung empfiehlt sich jedoch immer eine persönliche Wertermittlung vor Ort. Dabei werden Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, besondere Rechte und bauliche Besonderheiten Ihrer Immobilie detailliert geprüft und mit vergleichbaren Verkäufen in Dresden abgeglichen. So erhalten Sie einen präzisen, rechtssicheren Marktwert, der als solide Grundlage für Preisstrategie, Finanzierungsgespräche und Verhandlungen mit Käufern dient.
IMMOBILIENBEWERTUNG DRESDEN MIT IMMOARCHITEKTEN
IMMOARCHITEKTEN sind Ihre Experten für Immobilienbewertung und Immobilienvermittlung in Dresden und Umgebung. Als Architekten mit langjähriger Berufserfahrung verbinden wir bautechnisches Know-how mit tiefem Verständnis für den regionalen Immobilienmarkt und die gesetzlichen Rahmenbedingungen der Immobilienbewertung Dresden.
Unser besonderes Alleinstellungsmerkmal: Wir denken Immobilie und Architektur gemeinsam. Für interessierte Käufer bereiten wir maßgeschneiderte Planunterlagen vor, die direkt bei der finanzierenden Bank eingereicht werden können – ein klarer Vorteil für eine schnelle und sichere Finanzierungszusage. Ergänzend erstellen wir fehlende Dokumente wie Wohnflächenberechnungen nach WoFlV, aktuelle Grundrisspläne und beraten umfassend zu baurechtlichen und bautechnischen Fragen.
Als Mitglieder der Architektenkammer mit Bauvorlageberechtigung stehen wir für Transparenz, fachliche Qualität und eine faire, nachvollziehbare Immobilienbewertung Dresden.
WANN LOHNT SICH DIE IMMOBILIENBEWERTUNG IN DRESDEN?
Eine Immobilienbewertung in Dresden lohnt sich immer dann, wenn Sie eine wichtige Entscheidung rund um Ihre Immobilie treffen müssen – insbesondere bei geplantem Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Schenkung oder Neuvermietung. Wer in diesen Situationen den Immobilienwert in Dresden professionell ermitteln lässt, erhält eine verlässliche Grundlage für Angebotspreise, Verhandlungen mit Miterben, Käufern oder Banken und für steuerliche Entscheidungen.
Besonders beim Immobilienverkauf ist eine realistische Immobilienbewertung Dresden entscheidend, um weder unter Wert zu verkaufen noch Interessenten mit einem überhöhten Preis abzuschrecken. Auch im Fall einer Erbschaft oder Scheidung hilft ein korrekt ermittelter Immobilienwert Dresden, faire Lösungen zu finden und Konflikte zu vermeiden. Vermieter nutzen die Wertermittlung zudem, um marktgerechte Mieten, Renditen und Investitionsentscheidungen abzuleiten.
Nutzen Sie unsere Online-Immobilienbewertung, um den Immobilienwert Dresden schnell und kostenlos zu berechnen und eine solide Basis für Ihre nächsten Schritte zu schaffen.
IMMOBILIENWERT DRESDEN BERECHNEN – NACH IMMOWERTV
Wer den Immobilienwert Dresden ermitteln möchte, profitiert von klaren Bewertungsgrundlagen. In Deutschland gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die drei anerkannten Verfahren vor: Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren. Diese Methoden sorgen für eine marktgerechte, transparente und rechtssichere Wertermittlung – die Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf und für Finanzierungs- oder Steuerfragen.
Je nach Objektart und Nutzung kombinieren wir diese Verfahren mit modernen, datenbasierten Ansätzen wie Automated Valuation Models (AVM), simulationsbasierten Verfahren oder Discounted-Cash-Flow-Analysen, um den Immobilienwert Dresden möglichst präzise abzubilden.
HÄUFIGE FRAGEN ZUR IMMOBILIENBEWERTUNG IN DRESDEN (FAQ)
1. Warum ist eine professionelle Immobilienbewertung in Dresden vor dem Verkauf so wichtig?
Wer den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, profitiert von klaren Bewertungsgrundlagen: In Deutschland gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die drei anerkannten Verfahren vor – Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren. Diese Methoden sorgen für eine marktgerechte, transparente und rechtssichere Wertermittlung – die Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.
2. Wie kann ich meinen Immobilienwert in Dresden ermitteln?
Um den Immobilienwert in Dresden zu ermitteln, werden in der Regel die anerkannten Wertermittlungsverfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – eingesetzt. Ergänzend können moderne, datenbasierte Verfahren wie Automated Valuation Models (AVM), simulationsbasierte Methoden oder DCF-Analysen genutzt werden, um den Immobilienwert Dresden möglichst marktgenau abzubilden.
3. Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung in Dresden besonders?
Für die Immobilienbewertung Dresden sind Lage, Objektart, Baujahr, Zustand, Wohn- bzw. Nutzfläche, Ausstattung und rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Bebauungsplan, § 34/35 BauGB, Erhaltungssatzungen) entscheidend. Zusätzlich wirken sich Marktlage, Wohnungsnot, Mietniveau und Inflation unmittelbar auf den aktuellen Immobilienwert Dresden aus.
4. Was ist der Unterschied zwischen Online-Rechner und persönlicher Wertermittlung?
Ein Online-Rechner zur Immobilienbewertung Dresden liefert auf Basis weniger Eckdaten und statistischer Vergleichswerte eine schnelle, automatisierte Ersteinschätzung. Die persönliche Wertermittlung durch einen Sachverständigen bezieht dagegen Objektdetails, baulichen Zustand, rechtliche Besonderheiten und aktuelle Marktparameter ein und führt zu einem rechtssicheren, belastbaren Verkehrswert.
5. Welche Verfahren nutzen Sie, um meinen Immobilienwert in Dresden zu berechnen?
Zur Bestimmung vom Immobilienwert Dresden kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (marktbasierte Kaufpreissammlung), das Ertragswertverfahren (Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten) und das Sachwertverfahren (Substanz- und Bodenwert) zum Einsatz. Je nach Objektart werden diese Verfahren kombiniert und bei Bedarf durch AVM, simulationsbasierte Verfahren, Residual- oder DCF-Methoden ergänzt.
6. Für welche Objekte eignet sich welches Bewertungsverfahren in Dresden?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke, wenn ausreichend Vergleichskaufpreise in Dresden vorliegen. Das Ertragswertverfahren wird überwiegend bei Mietshäusern und Anlageimmobilien genutzt, während das Sachwertverfahren vor allem für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und spezielle Objekte relevant ist.
7. Wie wirken sich Mietpreisbremse, Zweckentfremdungsverbot und Wohnungsnot auf den Immobilienwert Dresden aus?
Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsverbote begrenzen die zulässigen Mieten bzw. Nutzungen, was die Ertragsbasis von Anlageobjekten beeinflusst und somit in die Immobilienbewertung Dresden einfließt. Gleichzeitig führt die anhaltende Wohnungsnot in gefragten Lagen zu steigenden Mieten und Kaufpreisen, was den Immobilienwert Dresden in diesen Bereichen erhöht.
8. Welche Rolle spielen Bauplanungsrecht und Bebauungspläne bei der Immobilienbewertung Dresden?
Ob Ihr Grundstück im Innenbereich (§ 34 BauGB), im Außenbereich (§ 35 BauGB) oder in einem Bebauungsplangebiet (§ 10 BauGB) liegt, bestimmt die zulässige Nutzung und damit maßgeblich den Immobilienwert. Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen (§ 172 BauGB), Außenbereichssatzungen (§ 35 Abs. 6 BauGB) sowie der neue § 246e BauGB („Bauturbo“) können zusätzliche Chancen oder Restriktionen für die Entwicklung Ihres Immobilienwertes in Dresden schaffen.
9. Wann lohnt sich eine Immobilienbewertung Dresden besonders?
Eine Immobilienbewertung Dresden lohnt sich insbesondere vor Verkauf oder Ankauf, bei Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Finanzierungsanfragen oder zur Überprüfung von Kaufpreisforderungen. Auch bei Umnutzung, Aufstockung, Neubauprojekten oder der Prüfung von Baureserven hilft eine Bewertung, den realistischen Immobilienwert Dresden zu ermitteln.
10. Wie unterstützen Vorbescheid und Bauantrag die Wertermittlung Ihrer Immobilie in Dresden?
Mit einer Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid) klären Sie vorab die zulässige Bebauung, sodass sich die maximal erzielbare Wohn- und Nutzfläche rechtssicher bestimmen lässt und damit der mögliche Immobilienwert Dresden präziser ermittelt werden kann. Ein erteilter Bauantrag schafft zusätzliche Rechtssicherheit über Art und Umfang der Nutzung, was den Marktwert erhöht und die Immobilienbewertung Dresden gegenüber Käufern und Banken stärkt.
SACHWERTVERFAHREN
Substanzwert
Das Verfahren basiert auf der Ermittlung des Bodenwerts sowie der aktuellen Herstellungskosten aller baulichen Anlagen – einschließlich Außenanlagen und technischer Ausstattungen. Nach detaillierter Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen werden die Gebäudekosten bezogen auf heutige Baupreise berechnet und um die Alterswertminderung, also die Abnutzung und den Zustand der Gebäude, reduziert. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert bildet den vorläufigen Sachwert. Im letzten Schritt folgt die Marktanpassung: Der vorläufige Sachwert wird mit Hilfe eines regionalen Sachwertfaktors und unter Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale (u.a. Modernisierungen, besondere Rechte, Altlasten) an die aktuelle Marktsituation angepasst. Das Sachwertverfahren bietet Eigentümern eine nachvollziehbare, transparente und rechtssichere Bewertungsgrundlage, insbesondere für Finanzierungsfragen, steuerliche Zwecke oder die sachliche Positionierung gegenüber Kaufinteressenten und Kreditinstituten. Die präzise Erfassung aller relevanten Daten und die unabhängige Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen gewährleisten eine verlässliche Entscheidungs- und Argumentationsbasis rund um die Immobilie.
VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Kaufpreissammlung
Immobilienwert Dresden berechnen: Das Vergleichswertverfahren ist eine marktbasierte Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie aus den realen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte abgeleitet wird. Grundlagen des Vergleichswertverfahrens Das Verfahren basiert auf der Annahme, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie andere Käufer bereit waren für vergleichbare Immobilien zu zahlen. Dazu werden möglichst viele aktuelle Daten aus Kaufpreissammlungen und Verkaufsfällen herangezogen, die hinsichtlich Lage, Größe, Zustand und Nutzung mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Ablauf und Merkmale Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte, die der zu bewertenden Immobilie ähneln. Erfassung relevanter Merkmale wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage. Berechnung des Durchschnittspreises der Vergleichsobjekte, beispielsweise über das arithmetische Mittel. Anwendung von Korrekturfaktoren, um individuelle Unterschiede zu berücksichtigen. Ableitung des endgültigen Vergleichswertes als Einschätzung des aktuellen Marktwerts. Vorteile und Einsatzbereiche Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders zuverlässig, weil es direkt am tatsächlichen Marktgeschehen orientiert ist. Es wird bevorzugt bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und anderen Objekten angewendet, für die ausreichend Vergleichspreise vorliegen. Die Methode eignet sich besonders für Immobilien, die sich in einem liquiden und transparenten Teilmarkt befinden. Formel zum Vergleichswertverfahren Die Grundformel lautet: Wert = Vergleichswert x Korrekturfaktor Der Vergleichswert ist der Durchschnittspreis ähnlicher Objekte, während der Korrekturfaktor relevante Unterschiede wie Ausstattung oder Lage berücksichtigt. Das Verfahren bietet einen praxisnahen und marktrelevanten Ansatz, der eine präzise Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie ermöglicht, sofern genügend geeignete Vergleichswerte vorliegen.
ERTRAGSWERTVERFAHREN
Mieteinnahmen
Immobilienwert Dresden berechnen: Im Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den nachhaltig zu erwartenden Überschüssen (Erträgen) abgeleitet, die das Objekt im Laufe seiner Restnutzungsdauer realistisch erwirtschaften kann. Zuerst wird der Bodenwert eigenständig ermittelt, meist über das Vergleichswertverfahren. Danach werden die jährlichen Roherträge – insbesondere Mieteinnahmen – berechnet und um die nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten bereinigt; hierzu zählen laufende Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung und ein Rückstellungsposten für eventuelle Mietausfälle. Von dem so entstehenden Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung – also der marktübliche Zins für den Grundstückswert – abgezogen. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert. Dabei fließt der sogenannte Liegenschaftszins ein, der die Marktlage und das Mietausfallrisiko widerspiegelt. Das Ergebnis ist der Ertragswert der baulichen Anlagen, der mit dem Bodenwert zum Gesamtwert des bebauten Grundstücks addiert wird. Das Ertragswertverfahren liefert eine realistische, marktorientierte Bewertung für Investoren, Eigentümer und Banken und ist besonders relevant, wenn der Wert einer Immobilie durch Nutzung und zukünftige Einnahmen geprägt ist.
AUTOMATED VALUATION MODEL - AVM
Automatisiertes Bewertungsmodell
Immobilienwert Dresden berechnen: Das Automaten Evaluation Model (Automated Valuation Model, AVM) ist ein computerbasiertes, mathematisch-statistisches Verfahren zur automatisierten Immobilienbewertung. AVMs nutzen große Datenmengen vergangener Transaktionen, Objekt- und Standortmerkmale sowie Algorithmen wie Regressionsanalysen oder maschinelles Lernen, um den Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Funktionsweise und Einsatzbereiche AVMs benötigen eine umfassende Immobiliendatenbasis, die unter anderem Verkaufspreise, Objektarten, Flächengrößen, Baujahre, Ausstattungsmerkmale und Lagefaktoren abbildet. Mithilfe mathematischer Modelle, insbesondere der hedonischen Preistheorie, werden die Preise einzelner Objektmerkmale statistisch quantifiziert und auf das Bewertungsobjekt übertragen. Moderne AVMs setzen Algorithmen wie lineare Regression, Cluster-Analyse oder Machine Learning ein, um auch komplexe Wechselwirkungen zwischen Merkmalen und Markteinflüssen abzubilden und so den statistisch wahrscheinlichsten Marktpreis objektiv zu berechnen. Die Bewertung erfolgt vollautomatisch und liefert – je nach Datenqualität – eine Marktwerteinschätzung mitsamt einer Einschätzung zur Prognosegenauigkeit. Vorteile und Einschränkungen AVMs bieten besonders für Banken, Versicherungen, Plattformen und Makler die Möglichkeit, große Objektmengen schnell, kosteneffizient und standardisiert zu bewerten. Die Genauigkeit hängt maßgeblich von der Datenvielfalt, der Aktualität und der Qualität der Vergleichswerte ab. Für Standardobjekte in datenreichen Märkten ist die Prognose besonders verlässlich, während Einzelfälle (Sonderobjekte, ländliche Regionen) oft weniger präzise bewertet werden. Das Automaten Evaluation Model ist damit einer der wichtigsten Bausteine moderner, digitaler Immobilienbewertung.
§ 246e BauGB
Bauturbo
Der neue § 246e BauGB, bekannt als „Bauturbo“, ermöglicht ab 30. Oktober 2025 befristete Sonderregelungen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten. Wichtigste Neuerung ist die Möglichkeit, unter bestimmten Bedingungen ohne vollständiges Bebauungsplanverfahren schneller neue Wohngebäude zu genehmigen – insbesondere Nachverdichtungen, Aufstockungen und Umnutzungen bestehender Bauten zu Wohnraum sind deutlich kurzfristiger möglich.
IMMOWERTV
Verfahren
Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist das zentrale Regelwerk für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Sie legt verbindlich fest, wie der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) nach einheitlichen und nachvollziehbaren Kriterien ermittelt wird – dies betrifft private, amtliche und gerichtliche Bewertungen gleichermaßen. Die ImmoWertV schreibt vor, welche anerkannten Methoden zur Anwendung kommen dürfen: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Sie regelt zudem die erforderlichen Datenquellen wie Bodenrichtwerte, Marktanpassungsfaktoren oder Liegenschaftszinssätze und schreibt eine transparente Herleitung der Bewertungsergebnisse vor. Das Ziel ist eine gerechte, rechtssichere und marktnahe Immobilienbewertung nach bundesweit einheitlichen Standards.
KAUFPREISFAKTOR
Kenngröße
Der Kaufpreisfaktor ist eine zentrale Kennzahl der Immobilienbewertung, die das Verhältnis zwischen Kaufpreis und jährlicher Nettokaltmiete einer Immobilie angibt. Er zeigt, wie viele Jahre es rein rechnerisch dauert, bis der gezahlte Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert ist. Die Formel lautet: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Je niedriger der Faktor, desto schneller rechnet sich das Investment und desto höher ist in der Regel die Mietrendite. Der Kaufpreisfaktor wird auch als Vervielfältiger oder Mietmultiplikator bezeichnet und eignet sich zur schnellen Vorauswahl und zum Vergleich von Anlageimmobilien, ersetzt aber keine detaillierte Wirtschaftlichkeitsprüfung.
SIMULATIONSBASIERTES VERFAHREN
Simulation
Das simulationsbasierte Bewertungsverfahren ist eine moderne Methode der Immobilienbewertung, bei der zukünftige Zahlungsströme (Cashflows) und weitere wertbeeinflussende Parameter mithilfe von stochastischen Simulationen – meist Monte-Carlo-Algorithmen – abgebildet werden. Dabei werden für die wichtigsten Inputgrößen (z.B. Mieteinnahmen, Leerstände, Instandhaltungskosten) wahrscheinlichkeitsbasierte Szenarien berechnet. Das Ergebnis ist kein einzelner Wert, sondern eine Bandbreite potenzieller Immobilienwerte samt Eintrittswahrscheinlichkeit. Dadurch werden Risiken und Unsicherheiten realistisch modelliert. Häufige Anwendung findet das Verfahren bei komplexen Objekten und Portfolios, um Diversifikationseffekte und Risikoquantifizierung besser zu berücksichtigen. Das simulationsbasierte Verfahren eignet sich als Ergänzung zu herkömmlichen Wertermittlungsverfahren und unterstützt eine risikogerechte Entscheidungsfindung für Investoren und Gutachter.
RESIDUALVERFAHREN
Immobilienbewertung
Das Residualverfahren ist ein spezielles Immobilienbewertungsverfahren, das vor allem bei der Projektentwicklung und Grundstücksbewertung Anwendung findet. Bei dieser Methode wird der Wert des Grundstücks oder Immobilienprojekts aus der Differenz zwischen dem erwarteten Verkaufserlös nach Fertigstellung und den voraussichtlichen Gesamtkosten des Projekts (inklusive Baukosten, Finanzierung und Entwicklergewinn) berechnet. Das Verfahren zeigt, wie viel für das Grundstück maximal gezahlt werden kann, damit das Projekt wirtschaftlich realisierbar ist. Das Residualverfahren ist besonders bei der Bewertung von Entwicklungsgrundstücken, Umnutzungen und Neubauprojekten relevant und bietet Investoren eine fundierte Entscheidungsbasis.
DISCOUNTED-CASH-FLOW
Cash-Flow-Bewertung
Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) ist ein modernes Bewertungsverfahren, das den Wert einer Immobilie aus der Summe aller zukünftig erwarteten Zahlungsströme (Cashflows) berechnet, die auf den heutigen Bewertungsstichtag abgezinst werden. Hierbei werden zunächst alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Immobilie für einen definierten Zeitraum prognostiziert. Anschließend werden diese Zahlungsströme mit einem risikoadäquaten Zinssatz auf den Barwert abgezinst. Am Ende wird ein Restwert (Terminal Value) für die Zeit nach der Detailprognose geschätzt und ebenfalls abgezinst. Das DCF-Verfahren bietet eine flexible und transparente Wertermittlung, die besonders bei größeren Anlageimmobilien, gewerblichen Objekten und in internationalen Kontexten Anwendung findet. Vorteile des DCF-Verfahrens sind insbesondere die detaillierte Abbildung von Chancen und Risiken, die individuelle Berücksichtigung objektspezifischer Faktoren sowie die langfristige Betrachtung des Investmentpotentials.
§ 34 BauGB - INNENBEREICH
Immobilienbewertung
§ 34 BauGB (Baugesetzbuch) regelt die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben im sogenannten Innenbereich, also innerhalb bereits zusammenhängend bebauter Ortsteile ohne qualifizierten Bebauungsplan. Ein Bauvorhaben ist nach § 34 BauGB zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dabei wird die vorhandene Bebauung in der Nachbarschaft als Maßstab genommen, um das Ortsbild und städtebauliche Spannungen zu schützen. § 34 BauGB ist von zentraler Bedeutung für die Bewertung und Entwicklung von Grundstücken im unbeplanten Innenbereich und stellt sicher, dass neue Vorhaben im Einklang mit der bestehenden Siedlungsstruktur stehen.
SATZUNG - § 10 BauGB
Bebauungsplan
§ 10 BauGB regelt den Beschluss, die Genehmigung und das Inkrafttreten eines Bebauungsplans durch die Gemeinde. Kernaussage Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Bei bestimmten Bebauungsplänen ist eine Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde erforderlich. Inkrafttreten und Bekanntmachung Nach Beschluss oder erteilter Genehmigung ist der Bebauungsplan ortsüblich bekannt zu machen und samt Begründung sowie zusammenfassender Erklärung öffentlich auszulegen. Jeder hat Anspruch auf Auskunft zum Inhalt des Plans. Praktische Bedeutung § 10 BauGB sorgt dafür, dass die Öffentlichkeit über neue Bebauungspläne informiert wird und Einsicht in deren Inhalt nehmen kann. Der Bebauungsplan erhält durch die Satzung Rechtsnormcharakter und ist rechtlich verbindlich.
§ 35 BauGB - AUSSENBEREICH
Immobilienbewertung
§ 35 BauGB regelt das Bauen im Außenbereich und verfolgt dabei das Ziel, den Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freizuhalten und Zersiedelung sowie negative Auswirkungen auf Natur, Landschaft und Infrastruktur zu vermeiden. Grundprinzipien Im Außenbereich – also außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile und ohne rechtsgültigen Bebauungsplan – sind Bauvorhaben nur zulässig, wenn sie privilegiert sind (zum Beispiel der Land- oder Forstwirtschaft, bestimmten Infrastruktur- oder Energieprojekten dienen) und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Für nicht privilegierte Vorhaben gilt grundsätzlich ein Bauverbot; Ausnahmen sind möglich, wenn keine öffentlichen Belange (z. B. Natur-, Landschaftsschutz, Raumordnung) beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Besondere Ausnahmen Für privilegierte Vorhaben (z. B. Landwirtschaft, Energie, Infrastruktur) gelten gelockerte Anforderungen – solche Nutzungen sind typischerweise standortgebunden und nur im Außenbereich sinnvoll. Für bestehende, ältere oder erhaltenswerte Gebäude gibt es unter bestimmten Bedingungen Sonderregelungen, etwa für Umnutzung oder Ersatzbau. Gemeinden können mit Außenbereichssatzungen (§ 35 Abs. 6 BauGB) für bestimmte Bereiche zusätzliche Regelungen treffen, um z. B. vorhandene Siedlungsstrukturen zu sichern, ohne freie Flächen zu erschließen. Das zentrale Ziel von § 35 BauGB ist der Schutz des Außenbereichs vor ungeplanter Bebauung, die Sicherung der natürlichen Lebensgrundlagen und eine strenge Prüfung jeder Ausnahme.
SATZUNG - § 172 BauGB
Erhaltungssatzung
Die Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB ist ein kommunales Steuerungsinstrument, mit dem eine Gemeinde durch einen Bebauungsplan oder eine eigenständige Satzung bestimmte Gebiete festlegt, in denen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung und – im Fall der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart – auch die Errichtung baulicher Anlagen einer besonderen Genehmigung bedürfen. Schutzziele und Genehmigungserfordernisse Die Gemeinde kann eine Erhaltungssatzung erlassen: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets, das durch seine bauliche Gestalt geprägt wird (§ 172 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB). Hier dürfen Maßnahmen dann versagt werden, wenn die baulichen Anlagen das Orts-, Stadt- oder Landschaftsbild prägen oder von besonderer geschichtlicher bzw. künstlerischer Bedeutung sind. Ebenso kann die Errichtung neuer baulicher Anlagen untersagt werden, wenn diese die städtebauliche Gestalt beeinträchtigen. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutz) (§ 172 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB): Hier kann die Genehmigung nur versagt werden, wenn aus besonderen städtebaulichen Gründen die Bevölkerung in ihrer aktuellen Zusammensetzung erhalten bleiben soll. Die Genehmigung muss in bestimmten Fällen (wie Modernisierung zur Erreichung zeitgemäßer Standards, energetische Anpassung, Nachlassregelungen oder Selbstnutzung durch Familienangehörige) zwingend erteilt werden. Auch die Begründung von Wohnungseigentum kann unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden, um z.B. Umwandlungen zu kontrollieren und Mieter zu schützen. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (§ 172 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 5 BauGB): Hier dient die Satzung dem Schutz sozialer Belange, beispielsweise durch die Aufstellung eines Sozialplans. Die Genehmigung kann in diesem Fall versagt werden, um einen sozial verträglichen Ablauf zu gewährleisten. Verfahren und Rechtsfolgen Nach Erlass und Bekanntmachung der Erhaltungssatzung gelten für Vorhaben im Satzungsgebiet die Genehmigungsvorschriften des BauGB entsprechend. Eigentümer können verpflichtet werden, bestimmte Nutzungen oder Eigentumsformen nur mit Zustimmung der Gemeinde vorzunehmen. Die Satzung ist ein wichtiges Instrument, um städtebauliche, soziale und historische Qualitäten eines Gebiets zu erhalten und gegen unerwünschte Veränderungen abzusichern.
§ 35 Abs. 6 BauGB
Außenbereichssatzung
Eine Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB ermöglicht es Gemeinden, für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorliegt, durch Satzung zu bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben nicht entgegengehalten werden kann, dass sie Flächen für Landwirtschaft oder Wald im Flächennutzungsplan widersprechen oder die Entstehung bzw. Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen§ 35 Abs. 6 BauGB. Diese Satzung erlaubt damit die geordnete Weiterentwicklung vorhandener Bebauung im Außenbereich, ohne dass das grundsätzliche Bauverbot des Außenbereichs vollständig aufgehoben wird. Sie kann auch auf kleinere Handwerks- und Gewerbebetriebe ausgeweitet werden. Voraussetzung für die Satzungsaufstellung ist, dass sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist, keine Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht ausgelöst wird und keine Schutzgüter des Umweltschutzes oder Sicherheitsbelange beeinträchtigt werden Voraussetzungen für die Aufstellung der Satzung. Bei der Aufstellung der Satzung sind die Vorschriften zur Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung anzuwenden, wodurch Transparenz und Mitwirkung gewährleistet werden Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung. Die Außenbereichssatzung ist somit ein Instrument, um ohne große Flächenerweiterungen und im Rahmen bestehender Bebauungsstrukturen Wohn- und Gewerbenutzungen im Außenbereich planungsrechtlich zu ermöglichen und zu steuern.
§ 173 BauGB - ÜBERNAHMEANSPRUCH
Entschädigung
§ 173 BauGB regelt das Genehmigungsverfahren und den Übernahmeanspruch bei Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. Genehmigungsverfahren Die Genehmigung für Vorhaben im Erhaltungsgebiet (zum Beispiel Abriss, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden) wird grundsätzlich durch die Gemeinde erteilt. Ist zusätzlich eine baurechtliche Genehmigung erforderlich, geschieht dies durch die zuständige Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Im Verfahren werden die Erhaltungsinteressen gemäß § 172 geprüft und die Betroffenen angehört, darunter auch Mieter oder Pächter, sofern es das Gesetz vorsieht. Übernahmeanspruch Wird einem Eigentümer im Erhaltungsgebiet eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach § 172 Abs. 3 (z.B. Abriss bei besonderer städtebaulicher Bedeutung) versagt, kann dieser verlangen, dass die Gemeinde das Grundstück übernimmt – unter den in § 40 BauGB genannten Voraussetzungen. Dabei greifen die allgemeinen Entschädigungsregelungen des Baugesetzbuchs. Beteiligung und weitere Regelungen Vor der Entscheidung muss die Gemeinde die maßgeblichen Sachverhalte mit dem Eigentümer erörtern und in bestimmten Fällen weitere Nutzungsberechtigte wie Mieter oder Pächter anhören. Landesrechtliche Bestimmungen zum Denkmal- oder Ensembleschutz bleiben davon unberührt.
MIETPREISBREMSE
Bremse
Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument, das die Mietpreise bei Neuvermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt. Ziel und Wirkung Sie wurde eingeführt, um Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen und den Anstieg der Mietpreise zu dämpfen, besonders in Städten mit starker Nachfrage nach Wohnraum. Bei der Wiedervermietung darf die verlangte Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Anwendungsbereich Die Mietpreisbremse gilt nur in von den Bundesländern festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind davon ausgenommen. Rechtliche Grundlagen Die Mietpreisbremse wurde 2015 im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) verankert und ist rechtlich bestätigt. Seitdem kann sie von den Ländern für mehrere Jahre verlängert und auf weitere Regionen ausgedehnt werden. Kurzbeschreibung: Die Mietpreisbremse begrenzt bei Neuvermietung von Wohnungen in angespannten Mietmärkten die zulässige Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, um Mieter vor überhöhten Mietforderungen zu schützen.
ZWECKENTFREMDUNGSVERBOT
Verbote
Das Zweckentfremdungsverbot ist eine rechtliche Regelung, die die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als das dauerhafte Wohnen untersagt und somit Wohnraum vor dem Verlust durch gewerbliche Nutzung, Leerstand, Abriss oder Umwandlung in Ferienwohnungen schützt. Ziel und Bedeutung Das Hauptziel des Zweckentfremdungsverbots ist der Erhalt von bestehendem Wohnraum und die Bekämpfung von Wohnungsmangel in Städten und Gemeinden. Durch das Verbot wird verhindert, dass Wohnungen dem Markt etwa durch Umwandlung in Büros, Praxen oder Ferienunterkünfte entzogen werden. Anwendungsbereich Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum länger leer steht (häufig ab drei bis sechs Monaten), dauerhaft gewerblich genutzt, baulich so verändert wird, dass Wohnen nicht mehr möglich ist, oder wenn eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet wird. Verstöße können mit einer behördlichen Anordnung zur Rückführung des Wohnraums sowie mit Bußgeldern geahndet werden. Für eine zweckfremde Nutzung ist meist eine Genehmigung erforderlich, die nur ausnahmsweise bei überwiegendem öffentlichen oder privaten Interesse erteilt wird. Rechtliche Grundlagen Das Zweckentfremdungsverbot wird auf Landesebene beschlossen und durch gemeindliche Satzungen konkretisiert. Die genaue Ausgestaltung und die Ausnahmegenehmigungen variieren je nach Bundesland und Kommune. Kurzbeschreibung: Das Zweckentfremdungsverbot schützt Wohnraum vor einer nicht wohnungsbezogenen Nutzung und soll sicherstellen, dass Wohnungen nicht für andere Zwecke wie Gewerbe, Ferienvermietung oder durch längeren Leerstand dem Markt entzogen werden.
WOHNUNGSNOT
Wohnungspolitik
In Deutschland herrscht eine anhaltende Wohnungsnot, da das Angebot an bezahlbarem Wohnraum insbesondere in Städten und Ballungszentren weit hinter der hohen Nachfrage zurückbleibt. Gründe dafür sind gestiegene Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und ein insgesamt zu geringes Neubauvolumen – 2025 liegt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen deutlich unter dem bundesweiten Bedarf. Diese Wohnraumnachfrage hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienwert: Sowohl Mieten als auch Kaufpreise steigen weiter an, sodass vor allem in gefragten Lagen Immobilienwerte stark zunehmen. Für viele Haushalte wird damit der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger, während Eigentümer von der Wertsteigerung ihrer Immobilien profitieren können. Die angespannten Marktverhältnisse führen dazu, dass der Begriff Immobilienwert untrennbar mit dem Thema Wohnungsnot verbunden ist.
INFLATION
Finanzpolitik
Inflation erhöht die Immobilienwerte spürbar, da mit steigendem Preisniveau auch die Kosten für Bau, Energie und Finanzierung steigen und sich dies bei der Immobilienwert-Ermittlung direkt bemerkbar macht. Besonders energieeffiziente Immobilien und Objekte in gefragten Lagen profitieren von dieser Entwicklung, während Immobilien in weniger attraktiven Regionen weniger stark an Wert gewinnen. Wer seinen Immobilienwert ermitteln möchte, sollte daher aktuelle Preistrends und die Inflation berücksichtigen.
ANTRAG AUF VORBESCHEID
Bauvoranfrage
Mit einem „Antrag auf Vorbescheid“ (Bauvoranfrage) prüfen Sie vorab, ob Ihr Bauvorhaben auf dem gewünschten Grundstück rechtlich zulässig ist und in welchem Umfang gebaut werden darf. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde entscheidet dabei verbindlich über zentrale Fragen wie Bebaubarkeit, zulässige Nutzung oder Gebäudegröße und schafft so Planungssicherheit, bevor Sie in detaillierte Entwurfs- und Genehmigungsplanung investieren. Auf dieser Grundlage lässt sich die maximal erzielbare Wohnfläche rechtssicher abschätzen und damit der Immobilienwert ermitteln, weil sich aus der zulässigen Wohn- und Nutzfläche direkt die wirtschaftliche Nutzung und der mögliche Verkaufspreis ableiten lassen.
Bauantrag
Rechtssicherheit
Mit einem Bauantrag beantragen Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung für Ihr Bauvorhaben. Der Antrag bündelt alle relevanten Unterlagen – von Lageplan und Bauzeichnungen bis zur Baubeschreibung – und stellt sicher, dass Ihr Projekt den baurechtlichen Vorgaben entspricht. Die erteilte Baugenehmigung verbrieft eine rechtssichere Nutzungsmöglichkeit im genehmigten Umfang und schafft damit verbindliche Planungssicherheit für die Realisierung Ihres Bauvorhabens und des Immobilienwertes.